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厂房维修

屋面的定期维护保养机制

标签:屋面定期维护,保养机制 时间:2019年01月14日 阅读150次

建筑屋面从承建商竣工验收,正式移交给业主的那天算起,通常要提供5年不渗漏水的免费质保。在这5年之内,若屋面出现渗漏水状况,以及建筑结构沉降开裂、屋面板锈蚀等问题,承建商都必须提供及时的保修义务。

可是在现实状况中,很多未竣工的项目,屋面就出现渗漏水、屋面板锈蚀等诸多问题,经过整改,才勉强通过了验收。由于所留的保修金有限,很多承建商有的索性就不提供后续服务(保修金不要了,之前报价时已考虑在成本中),有的采取延缓应付的措施,未能给业主提供满意的服务。所以,我们遇到过很多屋面项目,在3-4年后,业主就委托第三方施工单位来维修,也是很无奈的事情。

建筑屋面从承建商竣工验收,正式移交给业主的那天算起,通常要提供5年不渗漏水的免费质保。在这5年之内,若屋面出现渗漏水状况,以及建筑结构沉降开裂、屋面板锈蚀等问题,承建商都必须提供及时的保修义务。

可是在现实状况中,很多未竣工的项目,屋面就出现渗漏水、屋面板锈蚀等诸多问题,经过整改,才勉强通过了验收。由于所留的保修金有限,很多承建商有的索性就不提供后续服务(保修金不要了,之前报价时已考虑在成本中),有的采取延缓应付的措施,未能给业主提供满意的服务。所以,我们遇到过很多屋面项目,在3-4年后,业主就委托第三方施工单位来维修,也是很无奈的事情。


房屋既然在使用,屋面是确保房屋不漏水的一道重要屏障。作为业主单位的基建维护部门,非常有必要建立一套长期有效的维护保养机制,通过定期的和不定期的巡检、保养维护,及时排除各类隐患,让屋面得到发挥最持久稳定的功效,也是最省钱的途径。

一、将房屋建造期间的第一手资料收集归档好,包括完整的施工图纸、相关施工单位的联系方式,如设计院、总包单位、监理、各专业分包单位、主体结构及材料的供应商等等,以及合同及协议等,这些对于后续维护维修,以及责任区别、保修金等等就是最重要的依据。

二、定期对房屋(含屋面)的所有部位进行巡查,并做好图文记录(什么时间点的状况是什么样的),包括产生的问题,联系供应商一起踏勘发现的问题的整改意见,都要形成书面的备忘录,并签字盖章确认。

三、在每一年底前,做好下一年度的维护保养计划,哪些需要小维护,哪些需要大修,基本列明预算、施工方案、以及备选供应商(每个单项不少于3家),让公司领导层得以通过批准,也让财务部门、生产部门、行政部门等获悉并予以配合支持。

四、备选供应商的定期考核及更新,信誉质量服务等综合指标良好的,予以保留;有些信誉很差的供应商,应予以剔除;有些服务态度好,但质量欠缺些的,可以考虑督促改善,具体要根据实际状况来确认。

 

那么,确定好了大致工作流程,我们来谈一下屋面的定期维护保养机制。

1)安排自己的工作人员,每月定期巡视一次,遇到一些简单的问题,就能自己处理掉,如天沟排水口被杂物堵塞,有的泛水板或屋脊板接口钉子松动,窗户没关好等小问题。

(2)台风暴雨等恶劣天气前的巡查。如今天气预报的准确度还是很高的,在一些恶劣天气来临前1-2天,要巡视检查,有安全隐患的因素应及时解决和规避掉。

3)下大雨期间,车间或库房进行巡检,是否有渗漏水情况。并与车间的负责人建立及时沟通机制,拍摄的照片最好能备注时间的,以及照片中能显示背景位置的。并及时发邮件的方式通知承包商尽快来解决处理,有照有依据。这些都是能给快速维修(自行维修或让承包商维修)提供非常必要的便利。

4)对于需要定期大修的项目,应提前做好施工方案及维修预算。在项目实施前,做好招标工作,流程应做到公开公正公平,尽可能避免领导打招呼、指定某个供应商等。当然,在评选时,之前服务过的、信誉良好的承包商,应予以优先考虑。价格应符合当时市场行情,让承包商有一定的合理的利润空间,而不片面追求最低价中标(俗话说,一份价钱一份服务),否则后续还是会有很多麻烦的事情出来。

5)屋面大修期间,若有条件,应聘请专业的人员及监理机构,进行严格的过程控制。一个好的过程控制,能确保好的结果。谁也不愿意项目搞砸了或中断,中间更换承包商及返工等麻烦事情。项目管理,也讲究合作共赢,关系和谐融洽,大家各得其所,各取其利,这样事情才能做得更好。


以上是笔者(美莎防水顾荣华),根据十多年来的屋面维修经验(爬过的屋顶有上千个),站在业主基建部位的角度,给与大家的一些专业建议。正如汽车需要定期的小保养和大保养,屋面也需要引起大家的重视。平时花些小费用,定期巡检,发现问题及时处理。从屋面的长期维护来说,反而更省钱。


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